מאת: עו"ד שי רוה, הכתבה פורסמה בכלכליסט 04/09/09
חוזי שכירות נוטים להגן על זכויותיו של המשכיר, המיוצג בדרך כלל על ידי עורך דין, מול השוכרים, שבחלקם הגדול אינם אנשים בעלי ממון. שאלנו את עו"ד שי רוה המתמחה בדיני מקרקעין ובשכירויות מהם הנושאים החשובים שאליהם צריך שוכר דירה לשים לב לפני שיחתום על חוזה שכירות.
1. בדיקת הזכויות: יש לבדוק מהן זכויותיו של המשכיר בדירה, האם הוא רשאי להשכירה, והאם יש מגבלות כלשהן על זכותו של המשכיר להשכיר את הדירה. אפשר לערוך בדיקה זו באמצעות הוצאת נסח רישום וקבלת אסמכתאות מהמשכיר לזכויותיו בדירה. נושא זה חשוב במיוחד שכן כבר היו מקרים שבהם הדירה הייתה בכינוס נכסים או נמכרה לאחר והשוכר נאלץ לשלם פעמיים דמי שכירות, פעם אחת ל"משכיר" ופעם שנייה לבעל הזכויות האמיתי.
2. היות שחוזה שכירות מגלם מערכת יחסים ארוכת טווח, מומלץ להחליף כמה מילים עם השכנים בבניין, ועם השוכר הקודם, וזאת כדי לתהות על קנקנו של המשכיר ולמנוע מצב שבו המשכיר מתגלה כאדם שקשה להסתדר איתו.
3. יש לבדוק כיצד משוערכים דמי השכירות. האם מדובר בהצמדה למדד?, לדולר?, האם קיים שער מינימום? בשנים האחרונות ירד שער הדולר משמעותית, וישנם שוכרים שמשלמים עדיין לפי השער הגבוה שלפני הירידה כיוון שלא שמו לב לסעיף שער המינימום בחוזה השכירות.
4. יש לבדוק מה יש לשלם נוסף על דמי השכירות ומה גובהם, דוגמת ועד בית או חברת ניהול, ארנונה עירונית ועוד.
5. יש לסכם עם המשכיר על אפשרות לקיצור השכירות, אפשרות להחלפת שוכרים או מנגנון של שכירות משנה. לחילופין אפשר לקבוע מנגנון של שוכר חלופי שבו יידרש השוכר להמציא שוכר חלופי שיחתום על חוזה השכירות במקומו וימציא ביטחונות מתאימים. עוד פתרון הוא קביעת מנגנון שלפיו יוכל השוכר להשכיר את הדירה בשכירות משנה, אולם הבעיה בכך היא שהשוכר נותר אחראי כלפי המשכיר. אם בוחרים בפתרון זה, יש לדאוג לעריכת חוזה להשכרת משנה שיעגן את מערכת היחסים בין השוכר לשוכר המשנה, ויכלול ביטחונות מתאימים לפינוי שוכר המשנה.
6. עדיף לספק ביטחונות שאינם יוצרים חיוב כספי מיידי, דוגמת שטר חוב, ולהימנע מהצורך בהמצאת ערבות בנקאית או מזומן.
7. עדיף לקבל תקופת אופציה במחיר קבוע מראש. במקרה של עליית מחירי שכירות, תקופת האופציה תגן על השוכר בפני עליית המחירים, אך תמיד אפשר לא לנצלה.
8. בהסכם השכירות יש להפריד בין אחריות המשכיר לאחריות על נזקים או קלקולים לבין אחריות השוכר. נהוג לקבוע שהמשכיר הוא האחראי למערכות הדירה כגון חשמל, מים, ביוב, דוד שמש ועוד, וכן לקלקולים שנובעים מבלאי סביר.
9. שוכרים המחזיקים בעלי חיים – צריכים להוסיף סעיף המאפשר את החזקת בעל החיים בדירה כדי למנוע טענות מצד המשכיר.
10. יש לבדוק באיזה מצב צריך להחזיר את הדירה. ישנם משכירים שקובעים שהשוכר יצטרך לצבוע את הדירה לפני שיחזיר אותה, ויש לתת על כך את הדעת.
11. יש לקבל רשימת החפצים בדירה ולתארם לצד צילומים. יש להתעקש שלא לקבל רשימת חפצים שכוללת מונחים כלליים כגון "מזגן", כדי שבהחזרת הדירה לא ייאלץ השוכר להחזיר מזגן מפוצל 4 כ"ס חדש, במקום מזגן החלון משנות השישים ששבק חיים.
12. יש לבטח את הדירה, או לדאוג שהמשכיר יבטח אותה, בכיסוי ביטוחי מתאים נגד נזקי צד ג' וביטוח מבנה. בנושא זה יש להיוועץ ביועץ ביטוח.
13. כששוכרים את הדירה כמה שוכרים, רצוי לערוך ביניהם הסכם שמסדיר את היחסים בנוגע לחלוקת התשלומים והאחריות ביניהם.