מאת: עו"ד שי רוה, הכתבה פורסמה בכלכליסט 5/01/09
דמיינו לכם מצב שבו אתם יושבים בחצר ביתכם, כשלפתע צץ השכן ומתקין טבעת כדורסל על הקיר החיצוני, בטענה שמדובר בקיר משותף. מצב זה, שנשמע אבסורדי, קיים בבתים רבים בישראל שבהם יש בעלות משותפת של כמה שותפים שלא הוסדרה כהלכה.
בעלות משותפת היא מצב שבו כל אחד מהשותפים מוגדר כבעלים בחלקים בלתי מסויימים בכלל הנכס, להבדיל מזכויות בעלות בחלקים מסויימים של הנכס. מצב זה הוא מצב "לא בריא", שכן הוא עלול ליצור סכסוכים בין הבעלים. המחוקק, שצפה סכסוכים כאלו, יצר כמה פתרונות להסדרת יחסי השיתוף, שנתאר את העיקריים שבהם.
פתרון ראשון הוא פירוק השיתוף – הפירוק יכול להתבצע בדרך של רישום בית משותף, בדרך של חלוקת הנכס, או בדרך שבה יפוצה אחד השותפים בכסף ויעזוב את המקרקעין.
פתרון שני הוא לכתוב הסכם שיתוף – הסכם בין השותפים בדבר ניהול הנכס המשותף והשימוש בו, ובדבר זכויותיהם וחובותיהם של השותפים בנכס. הסכם השיתוף ניתן לרישום בלשכת רישום המקרקעין והוא פתוח לעיון הציבור, כך שהוראותיו מחייבות גם את מי שירכוש זכויות מאחד השותפים.
פתרון שלישי הוא רישום בית משותף – אם מדובר בבית שאפשר לרושמו כבית משותף (בית בעל שתי דירות ויותר, העונה לדרישות החוק).
פתרון רביעי – אם מדובר בנכס שראוי להירשם כבית משותף ועדיין לא נרשם ככזה, יש לכתוב הסדר הקובע מהו הרכוש המשותף ומה שייך לכל דייר, ומערכת היחסים בין הדיירים מוסדרת באמצעות הוראות שבחוק המקרקעין.
פתרון אחר, הוא ברירת המחדל. הכוונה היא להותיר את המצב "הלא בריא" על כנו, ואז יחולו הוראות חוק המקרקעין שעניינן ניהול ושימוש בנכס משותף. ככלל, חוק המקרקעין מסדיר את ניהול השימוש בנכס המשותף באופן שבעלי רוב החלקים בנכס יכולים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של הנכס ולשימוש הרגיל בו.
פעולה החורגת מניהול ומשימוש רגילים בנכס טעונה הסכמה של כל השותפים. מצב זה יוצר פתח לקיפוח המיעוט או לסחטנות המיעוט. לדוגמה שותפים בבניין משרדים, ש-80% מהם מעוניינים להשכיר את כל הבניין לשוכר פלוני, יכולים להיתקל בהתנגדות המיעוט שמחזיק ב-20% מהבעלות בבניין, שידרוש דמי שכירות גבוהים יותר מחלקו היחסי בבניין כתנאי להסכמתו. באשר למקרים אלו כבר נקבעו בפסיקת בית המשפט שורה של תנאים, שאם יעמוד בהם הרוב, ייחשב הדבר לשימוש סביר בנכס המשותף, ויאפשר לרוב לכפות את דעתו על המיעוט הסרבן. מובן שדרך זו תיתקל בהתנגדויות שיסתיימו בדיונים בערכאות משפטיות ותייצר הוצאות רבות, כך שלעיתים יעדיפו רוב השותפים "להיכנע" לדרישות המיעוט ולא להיגרר לבתי משפט.
כדי למנוע הפתעות לא רצויות, מומלץ לבדוק את מצב הבעלות בכל נכס טרם רכישתו, ואם מדובר בנכס עם בעלות משותפת, יש לבדוק את המסמכים המסדירים את מערכת החובות והזכויות של כל שותף בנכס. אם מסמכים אלו חסרים, יש לדרוש מהמוכר להסדיר את מערכת היחסים בינו לבין שאר שותפיו בנכס טרם הרכישה או להסדירה במסגרת הרכישה ולאחריה. מיותר לציין ש"תקלת שיתוף", היינו שיתוף שאינו מוסדר כהלכה, אמורה להשפיע גם על שווי הנכס ועל תמורת רכישתו, בהתאמה.