מאת: עו"ד שי רוה וע"ד טל מתוק. הכתבה פורסמה במדור "שטח פרטי", דה מרקר, הארץ 26/6/08
רוכשי נכס מקרקעין נעזרים בדרך כלל בהלוואות מבנק לצורך מימון הרכישה של הנכס. הלוואות אלה מובטחות לרוב במשכנתה או בהתחייבות לרישום משכנתה וברישום משכון. במקרים רבים הרוכשים אינם מודעים לבך שהבנק אינו מוכן להלוות כסף לכל רוכש או לרכישת כל הנכס. לפיכך, לפני החתימה על חוזה הרכישה יש לבצע כמה בדיקות מול הבנק. לפניכם הבדיקות החשובות (רשימה חלקית). יש לבדוק את אישור הבנק לגובה ההלוואה בהתחשב ביכולת ההחזר של הרוכש. כמו כן עש להקפיד על בירור פרטים נוספים שהבנק ידרוש בהקשר זה לגבי הרוכש והביטחונות.
יש לקבל את אישור הבנק לגובה ההלוואה ביחס למחיר הנכס. נקודה זו היא קריטית אם הרוכש מקבל אחוזי מימון גבוהים מהבנק. במקרה כזה, מומלץ להזמין שמאי מטעם הבנק לפני חתימת החוזה, כדי שיעריך את הנכס בעבור הבנק – כך שהרוכש יוכל לדעת מהו הסכום המדויק שיוכל לקבל מהבנק. הימנעות מבדיקה זו עלולה ליצור מצב שבו הבנק אישר אחוזי מימון לנכס שאינם מתאימים למחיר שבו התבצעה הרכישה, אלא מתבססים על הערכת השמאי, והרוכש יעמוד מול שוקת שבורה ולא יוכל לשלם את מלוא הסכום למוכר.
דוגמת מספרית: נכס שנרכש במחיר של מיליון שקל והרוכש סיכם על מימון של 60% ממחיר הדירה. אם שמאי הבנק יעריך את הנכס ב – 900 אלף שקל בלבד, יווצר הפרש של 60 אלף שקל שהבנק יסרב לממן.
יש לקבל את אישור הבנק למועד מתן ההלוואה ולקבוע בהתאם את המועדים החוזיים. צריך לזכור כי בנקים רבים מעדיפים שתשלום ההלוואה לרכישת הנכס יהיה התשלום האחרון – ועד אז ישלם הרוכש מהונו העצמי.
יש ליידע את הבנק בנוגע למצב הקנייני של הנכס הנרכש ובנוגע לאפשרות לרשום בטוחה במיוחד, מכיוון שלא תמיד ניתן לרשום משכנתה או הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה בלשכת רישום מקרקעי ישראל, במשרדי הממונה על הרכוש הנטוש במינהל האזרחי או בחברה משכנת – מנהלת – והבנק צריך לתת את הסכמתו לכך.
בנוסף, קיימים מקרים שבהם נכסים נמצאים בהליכי רישום (לדוגמה הליכי אישום משותף), נסח הרישום "מוקפא" לצורכי הרישום ולא יתאפשר לרשום הערה אזהרה בגין ההתחייבות לרישום משכנתה. הבנק צריך לדעת מכך טרם החתימה על חוזה הרכישה – אחרת כשיבוא הרוכש לקבל את ההלוואה יסרב הבנק להעביר כספים עד לסיום ה"הקפאה". כמו כן, יש לבדוק אם קיימים שעבודים נוספים על הנכס ולקבל את הסכמת הבנק לרישום השעבוד בכפוף לשעבודים הקיימים, או לדאוג להסירם או להחריגם עד למתן ההלוואה.
במקרה של רכישת דירה מקבלן יש לדאוג כי ערבויות חוק המכר שנותן הקבלן יהיו ניתנו להסבה לטובת הבנק המממן, ולקבל את אישור הבנק לכך.
היות שהרוכש אינו בעל זכויות בנכס טרם השלמת העסקה – אלא רק בעל זכויות חוזיות אל מול המוכר – יש לדאוג כי בחוזה הרכישה יהיה סעיף שלפיו – מתחייב בעל הזכויות בנכס (בדרך כלל המוכר) לחתום על המסמכים שהבנק ידרוש כתנאי להעמדת ההלוואה, לשעבד את זכויותיו לטובת הבנק ולדאוג כי המנגנון יהיה בלוח זמנים המאפשר ביצוע התשלומים.
חשוב גם להעביר לבנק עותק של חוזה הרכישה לפני החתימה, כדי לקבל ממנו אישור לתנאיו המיוחדים.