מאת: עו"ד שי רוה ועו"ד טל מתוק, הכתבה פורסמה במדור "שטח פרטי", דה מרקר, הארץ 22/5/08
פעמים רבות פונים אנשים לעורך דין בבקשה שיערוך חוזה לרכישת נכס מקרקעין, לאחר שסיכמו על מחיר עם בעלי הזכויות בנכס, אך לפני שביצעו את הבדיקות הנדרשות והבינו מהו הנכס הנרכש על ידם ומהו ערכו האמיתי. עניין זה עלול לגרום לסכסוכים רבים בשלבי המו"מ ואף לאחריו. לפיכך, ריכזנו עבורכם, גם אם על קצה המזלג, את רשימת הבדיקות שיש לבצע כשרוכשים נכס מקרקעין.
בדיקת הזכויות ומצב הרישום: האם המוכר הוא בעל זכות בנכס, מה טיב הזכות בנכס ומה טיב הזכות הנמכרת – בעלות או חכירה? אם מדובר בחכירה, יש לבדוק את זהות המחכיר, תנאי החכירה ומועד סיומה. אם מדובר בזכות אחרת, חשוב לבדוק האם יש מגבלות על זכויות המוכר או על יכולתו של המוכר למכור – מגבלות כגון משכנתה, הסכם שיתוף, זכויות לצד שלישי וכו'. כדאי לבדוק האם יש עלויות נוספות הכרוכות בהעברת הזכויות או במימוש זכויות בניה נוספות בנכס. הבודק הטוב ביותר לתחום זה הוא עורך דין.
בדיקת המצב הפיסי: בדיקת הנכס עצמו – איכות הבניה במישור ההנדסי וכן סביבת הנכס – שכנים, מטרידים, תכנון לבניה עתידית וכו'. תחום זה חופף במידה מסוימת את התחום התכנוני. הסודק הטוב ביותר לתחום זה הוא מהנדס בניין.
בדיקת המצב התכנוני והרישוי: בדיקת התאמת הבינוי להיתרי הבניה, ובדיקת פוטנציאל בינוי עתידי לנוכח תוכניות מאושרות או עתידיות. הבודק הטוב ביותר לתחום זה הוא שמאי מקרקעין.
בדיקת המיסוי: כדאי לבדוק מה גובה מס הרכישה שחל על הרוכש, האם יש הנחות/הקלות לרוכש וכן לבחון היבטי מיסוי אחרים כגון מע"מ. בדיקה זו מבוצעת על ידי עורך הדין של הרוכש ולפעמים נדרשת בדיקת מומחה למיסוי. יש לבדוק את המיסוי שחל על המוכר, וזאת כדי לקבוע פיקדון מסים מתאים שיספיק להבטיח כי המוכר ישלם את המסים החלים עליו.
בדיקת אפשרויות המימון ודרישות הבנק המממן הפוטנציאלי: יש לערב את הבנק או את הגורם המממן, לקבל את אישורו הכתוב לביצוע העסקה, לברר מהם התנאים שהוא דורש, ולהתייחס אליו כצד לעסקה. בנקים רבים נוהגים להתערב בתנאי העסקה ומתנים תנאים לקבלת המימון. כך לדוגמה, יש בנקים שאינם מוכנים לתת הלוואה לרכישה מקבלן ללא קבלת ערבויות חוק מכר או ביטוחים מתאימים. יכול להיות שהבנק יבקש לשנות את נספח התשלומים, יבקש לרשום לטובתו הערת אזהרה או משכון בגין התחייבות לרישום משכנתה וכד'. לאחר ביצוע בדיקות אלו, כאשר יודעים מה קונים ומהן ההוצאות הנלוות לרכישה, ניתן לסכם מבחינה מסחרית על המחיר ולהתקדם לעריכת חוזה מתאים.