מאת: עו"ד שי רוה, הכתבה פורסמה מדור "דעה", בכלכליסט 7/4/08
מתחמי בתי מלאכה תעשייתיים רבים בישראל שהוקמו בשנות השישים והשבעים אינם פועלים כיום לפי ייעודם המקורי. במקרים רבים הם מכילים מבנים רעועים, תוספות בנייה זמניות ולא חוקיות ולעתים מבנים נטושים וזוהמה. חלק מהמתחמים נמצאו בעבר בשולי העיר, אולם עם התרחבות הערים נהפכו לקוץ בבשרן. מכיוון שהמתחמים הם גורמים מטרידים המעכבים את ההתפתחות האורבנית, ולאור העובדה שקרקע היא מצרך יקר, נראה טבעי כי ייעודם של המתחמים ישתנה, אך הדבר כמעט אינו קורה.
הקושי נעוץ בשיטת המשפט בארץ, המגנה הגנת יתר על הקניין הפרטי ועל ההחזקה – ואינה מאפשרת את פינוי המתחמים ללא הסכמה. לאחרונה התקבלו בכנסת החלטות המקלות את יישום פעילות פינוי-בינוי במתחמי מגורים ומאפשרות לתבוע הפסדים מדייר סורר כאשר יש רוב של דיירים בעד הפעולה. עם זאת, ההחלטה שיושמה במסגרת חוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו 2005 אינה חלה על מתחמים כאלה.
הבעיה המרכזית בדרך לפינוי-בינוי של מתחמי תעשייה ישנים היא מנגנוני פירוק השותפות על פי חוק המקרקעין. מנגנון פירוק השותפות אינו מתאים למתחמים הכוללים כמה חלקות רשומות ונכסים רבים, כיוון שהוא ייתן פתרון לחלקה בודדת ולא לכל המתחם. נשאלת השאלה אם במקרים אלה כדאי לבחון צעדים משפטיים שיאלצו את השותפים במבנים הישנים ללכת לפשרה מהירה שתאפשר לפתוח את תהליך הפינוי. התשובה היא כי פנייה לבית המשפט אינה אפשרית או שאינה יעילה.
יזם המעוניין לשנות את ייעוד המתחם על ידי תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה ללא הסכמת הבעלים צריך לעבור דרך ייסורים של שנים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. יישום התוכנית ידרוש הסכמים מורכבים עם בעלי הזכויות, הבעלים והחוכרים, הכוללים מתן פיצוי וכניעה ל"מיעוט סחטן".
המדינה נדרשת כעת לפעול לשינוי החקיקה באופן שיאפשר פינוי-בינוי של המתמחים, עם קביעת מנגנון פיצוי ראוי וקבוע לבעלי הזכויות בנכס. ביצוע הפקעות בתוכנית מסודרת תוך שמירת זכויות הבעלים בפיצוי כספי או בדרך אחרת, דוגמת מתן זכויות במבנה שייבנה במקום לאחר שינוי הייעוד, ואפשרות ליזם להגיש תביעת נזיקין נגד הסרבנים, כפי שנקבע לגבי מתחמי פינוי-בינוי במגורים. הגנת יתר על הזכות המקורית משמעה קיפאון – מצב שבו כולם ניזוקים.