מאת: שי פאוזנר . הכתבה פורסמה בכלכלי-סט, ידיעות אחרונות 27/2/08
צרה חדשה לבעלי קרקעות: תוכניות חלוקה מחדש של המדינה הופכות אותם למסיגי גבול באדמתם. מי שלא שם לב בזמן נאלץ להתפנות ולהסתפק בפיצוי.
במשך השנים שחלפו מאז קום המדינה, נהפכו מאות מתחמים של הפזורה הבדואית, מהדרום ועד הקריות והגליל העליון בצפון, למתחמים שבהם הפולשים מוגנים מפינוי על פי חוק. סיפורו של מתחם סומייל – מתחם מוזנח בין הרחובות אבן גבירול לארלוזורוב בתל אביב – החזיר באחרונה את נושא הפולשים לכותרות. חברת אפריקה ישראל שבשליטת לב לבייב, רכשה בסוף נובמבר האחרון את המגרש, מהמגרשים היקרים והמבוקשים בארץ.
אפריקה מתכננת לבנות במקום מגדל של 40 קומות, אולם תיאלץ תחילה לפנות מהמקום קבוצה של 40 משפחות ובעלי עסקים פולשים הנמצאים שם מקום המדינה.
לדברי עו"ד עופר שחל ממשרד שחל את אזרחי, לפי חוק הדיור בישראל 32 שנים לאחר פלישה לקרקע יכול הפולש – אם לא הוגשה נגדו התנגדות כלשהי – לטעון כי מגיע לו להמשיך להישאר במקום, גם אם אין לו זכויות בעלות על הקרקע. אולם מתברר כי במקרים לא מעטים בעלי הקרקע מגלים שנהפכו לפולשים בעל כורחם.
שחל מסביר כי שינוי החלוקה עלול להביא לכך שנכס שהיה ממוקם במשך שנים בחלקה מסוימת נהפך לנכס הפולש בחלקה שכנה, בלי שבעליו יוכל להתנגד לכך. כשהוועדה האחראית מבצעת חלוקה מחדש של קרקע, עליה ליצור כלים לפיצוי הנפגעים בשל השינוי, אולם זה לא תמיד קורה באופן מסודר.
עו"ד שי רוה, ממשרד בועז רוה, מסביר כי אחת הפעולות הנפוצות ביותר של ועדות תכנון בתחום הבנייה היא שינוי ייעוד הקרקע באמצעות חלוקה מחדש של חלקות ב"תוכנית איחוד וחלוקה". לעיתים מבוצעת החלוקה לבקשת בעלי הקרקע, אולם במקרים רבים השינוי בחלקות מבוצע נגד רצון הבעלים, ולפעמים גם ללא ידיעתם. פרסום ההחלטה על איחוד החלקות מאפשר לנפגעים ממנה להתנגד בתקופה של 60 יום בלבד, ולאחר מכן ההחלטה מאושרת בוועדה המחוזית ונהפכת לחלק מהתב"ע (תוכנית בנין עיר), שאינה ניתנת לשינוי.
עו"ד אביעד שוב, ממשרד משה שוב, מסביר כיצד נוצר תהליך שלכאורה פוגע בבעלי הקרקע, אף שהוא חוקי לחלוטין. "תוכניות איחוד וחלוקה מחלקות מחדש את הקרקע שהייתה שייכת במשך שנים לכמה בעלים, כמו בבניין משותף או באזור של פרדסים בבעלות משותפת. בדרך כלל הוועדות מוציאות זכויות בניה לכל אחד מהבעלים על שטח קטן יותר מהשטח שהיה שלהם קודם החלוקה", אומר שוב.
האם קיים מערך שיפצה על ההפסד שיוצרת המדינה? התשובה היא כן, אבל זה לא תמיד מספק.
לפי התהליך הסטנדרטי, במקרים של חלוקה מחדש קובעת הוועדה המחליטה מנגנון פיצוי לפי מפתח שיוצר שמאי מקרקעין מטעמה. שוב מסביר כי בתוכניות כאלה יש לבדוק כמה מהקרקע החזיקו הבעלים הקודמים. אם התשובה היא למשל 10% מכל החלקה המחולקת מחדש, יקבלו לפי המפתח זכויות בבנייה של 10% מכלל הבניה שתותר במקום.
לפי החוק, מי שהתיישב בקרקע 30 ימים לפי חלוקתה ייחשב פולש: אולם מי שנמצא במקום כבר שנים או שיש לו קרקע ותיקה באזור שחולק מחדש ייהנה מהגנה של החוק, הנחשב רחמן בעניין זה. במקרה של פלישה רגילה, שבה התיישב אדם בקרקע לא לו, מגיעים היזמים להסכמה על פיצוי עם הותיקים לאחר שזיהו אותם בתצלומי אויר ישנים של המועצה המקומית או העירייה, אך יסלקו פולשים חדשים. אך במקרים של נפגעי חלוקה מחדש, יזם לא יכול להיעזר בחוק, לפנות למשטרה או להפעיל צו פינוי. במקרים אלה, הפולשים והיזמים מגיעים לרוב לבתי משפט או להסכמה אוטומטית על פיצוי.
עו"ד רוה מספר כי יזם רכש קרקע לבניית נדל"ן מניב באזור התעשייה הישן של כפר סבא ועליה מבנה של אדם ששכר את המקום. השוכר טוען כי אביהם של המוכרים הבטיח לו שיוכל להישאר במקום כל עוד ישלם דמי שכירות בזמן. במקרה הזה, לא נותרה בדירה ליזם אלא לשלם לו.