מאת: ליטל דוברוביצקי, הכתבה פורסמה בידיעות אחרונות 7/12/06
אני מתכוון להשכיר את דירתי. מה הם הנושאים החשובים ביותר שיש לוודא שמוסדרים בחוזה השכירות?
בעסקת שכירות דירה, נוטל בעליה, המשכיר, נכס מקרקעין יקר ערך שלו, ומפקידו בידי אדם זר, כנגד התחייבות לקבלת דמי שכירות, שסכומם אינו מבוטל, אך הוא זעום ביחס לשווי הדירה.
לפיכך, יש להבטיח שחוזה השכירות כולל הוראות ובטחונות מספקים הן לדמי השכירות, הן לתשלומי ההוצאות, הן לפינוי הדירה והן לתחזוקתה ושמירת מצבה.
הביטחונות המקובלים הם ערבות בנקאית, פיקדון כספי, ערבים ושטר בטחון.
יש להעדיף ערבות בנקאית על פני שטר בטחון. ערבות בנקאית ניתנת למימוש בקלות יחסית – למול הבנק - והופכת לכסף. לביצוע שטר בטחון לעומת זאת, יש לפתוח תיק הוצאה לפועל ולבצע הליכי גבייה כנגד רכוש השוכר.
אם המשכיר מחליט בכל זאת לקבל כבטוחה שטר בטחון, רצוי לקחת מספר שטרות ושהערבים לחוזה יחתמו על שטרי הביטחון כערבים להם. כדאי גם לקבל ייעוץ מעורך דין לגבי ניסוח שטר הביטחון והשלמתו (אם מדובר בטופס של שטר או שיק). פיקדון כספי הוא בטוחה טובה, אך יש להסדיר את אופן השקעתו ופדיונו בחוזה.
לגבי ערבים – אין טעם לקבל ערבות של ערבים שהחוק מגביל את חבותם (כערב יחיד או מוגן) ויש לבצע בדיקה לגבי יכולות הפירעון שלהם/נכסיהם.
יש להבטיח שנוסח החוזה מאפשר מימוש הביטחונות בשל הפרה של התחייבות כספית וגם במצב של אי – פינוי על ידי השוכר.
בנוסף לביטחונות יש לוודא שהדירה מבוטחת בחברת ביטוח בשווי המתאים כשהמשכיר מבוטח בביטוח, והביטוח מכסה לפחות נזקי אש וצד ג', ויש שיאמרו - גם רעידת אדמה. אם השוכר אינו מבטח את הדירה – כדאי למשכיר לערוך ביטוח מתאים. כדאי להתייעץ בנושא עם סוכן ביטוח.
באשר לתנאים המסחריים של השכירות יש לזכור מספר כללי יסוד: שכירות שתקופתה מעל 5 שנים – חייבת רישום. אופציה לשוכר להארכת השכירות – פועלת לרעת המשכיר, ואם ניתנת אופציה – יש לקבוע את דמי השכירות בתקופת האופציה. ככל שתקופת השכירות ארוכה יותר, יש לשאוף למנגנון אופציית קיצור למשכיר בהודעה מוקדמת ו/או בקרות אירוע (למשל – עם מכר הדירה).
משכירים המעוניינים לקבל פטור ממס על השכרת דירתם, בהתאם להוראת השעה המקנה פטור ושתוקפה עד לסוף שנת 2006, או להנות משיעור המס המופחת המיועד להשכרת דירות מגורים, הכל בתנאי הוראות הפטור / ההקלות הנ"ל. צריכים להקפיד כי מטרת השכירות תוגדר כ"שכירות למגורים". אלו המעוניינים להנות מהפטור, צריכים להקפיד כי השוכר יהיה אדם פרטי ולא חברה. בנושא המיסוי של השכרת דירות המגורים, רצוי לקבל ייעוץ מרו"ח או עו"ד.