מאת: עו"ד שי רוה, הכתבה פורסמה בגלובס נדל"ן ב- 6/2/06
כל העוסקים בתחום המקרקעין בכלל ובפינוי-בינוי בפרט, יודעים כי מה שמכשיל עסקאות פינוי- בינוי רבות הוא הצורך בהשגת השגת הסכמה של כל בעלי הזכויות במתחם הפינוי-בינוי, לעסקת הפינוי והבינוי.
בסוף חודש דצמבר 2005, התקבל בכנסת חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2005.
"יחסי הציבור" לחוק הציגו אותו כמאפשר ביצוע עסקאות פינוי ובינוי ברוב של 80% בלבד מבעלי הזכויות במתחם הפינוי והבינוי, תוך אכיפת העסקה על הדיירים האחרים.
האמנם?
עיון בחוק מלמדנו את העובדות הבאות:
1. בהתאם לסעיף 1 לחוק, החוק עוסק אך ורק בבניין לפינוי ובינוי שאושר כמתחם פינוי ובינוי לפי סעיף 33 א' לחוק התכנון והבנייה, או כמתחם פינוי ובינוי לפי סעיף 49 כח' לחוק מיסוי מקרקעין. היינו, תחולת החוק צומצמה מראש לעסקאות פינוי-בינוי מסויימות בלבד.
2. בהתאם לסעיף 1 לחוק, החוק עוסק אך ורק בפינוי ובינוי בבית משותף (כולל בית משותף שטרם נרשם, אך ראוי להירשם, כמוגדר בפרק ו' 1 לחוק המקרקעין). המשמעות היא שהחוק לא עוסק כלל במתחמי פינוי-בינוי שאינם בגדר בית משותף, למשל מתחמים שבהם יש מספר בתים צמודי קרקע עצמאים שיש לפנותם.
3. ומהיכן נולדה האמירה בדבר רוב של "80%"? בהתאם להגדרות שבסעיף 1, בבית משותף שבו מעל 5 דירות, אכן 80% מבעלי הדירות לרוב מיוחס, ייחשבו. אבל בבית משותף שבו פחות דירות, יש צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות למעט אחד. כך שבבית משותף שבו 4 דירות, הרוב הנדרש, למעשה, הינו 75%, אבל דייר אחד בלבד יכול להכשיל את העסקה.
4. מה שמשמעותי יותר, הוא שספק אם אכן מאפשר החוק אכיפה של החלטת הרוב על המיעוט.
סעיף 2 לחוק קובע כי כאשר "רוב מיוחס" של בעלי הדירות מסכים לעסקת פינוי-בינוי ובעל דירה סרב סירוב בלתי סביר לכך, יהיה אותו בעל דירה אחראי בנזיקין כלפי בעלי הדירות המסכימים. בהתאם לסעיף 5 לחוק: "על עוולה לפי סעיף 2, יחולו הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], בכפוף להוראות חוק זה". לנוכח ההפניה לפקודת הנזיקין, חל לכאורה, סעיף 72 לפקודת הנזיקין, "ציווי יכול שיהיה צו עשה או צו לא תעשה, לשעה או לתמיד". לפיכך, היינו שמחים לקרוא את החוק כאילו הוא מאפשר לבעלי הדירות המסכימים, לאכוף על בעל הדירה המתנגד באופן בלתי סביר, להצטרף לעסקת הפינוי-בינוי. אבל לדעתי, לנוכח כותרתו של החוק, העוסק בפיצויים בלבד, ולנוכח סעיף 3 לחוק, שכותרתו "הקטנת שיעור הפיצויים", רבים הסיכויים שהחוק יפורש באופן שתרופתו היחידה של הרוב המיוחס, הוא תביעת פיצויים כנגד הדייר שסרב סירוב בלתי סביר. גם אם החוק יפורש כמאפשר תביעה לצו עשה לפי סעיף 72 לפקודת הנזיקין, לוח הזמנים הארוך הכרוך בניהול התביעה, הוא לא כזה שיאפשר את ביצועה, בלוח זמנים הנדרש להתכנותה הסבירה של עסקת הפינוי-בינוי.
5. יתירה מזאת, סעיף 2 (ב') לחוק שמגדיר מתי סירוב של בעל דירה המצוי במיעוט ומתנגד לעסקה, ייחשב סביר, מכיל גם "סעיף סל" 2 (ב)(4) העוסק בסירוב בשל "נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה". עצם הצורך בדיון, בנסיבות אישיות שכאלו, ולמעשה, עצם הצורך בכל אחת מהחלופות האחרות שבסעיף 2 ב', הוא עניין למשפט ממושך רב שנים. לדוגמא, יכול בעל הדירה שבמיעוט לטעון לפי סעיף 2 (ב)(1) שעסקת הפינוי-בינוי אינה כדאית כלכלית. בדיקת הכדאיות בהליך משפטי תארך שנים. האם לא ברור מהסכמתו לעסקה של הרוב המיוחס כי העסקה כדאית? הרי ברור שהמיעוט מתנגד כי ברצונו לקבל יותר! כך למעשה הותיר אותנו החוק עם מיעוט "סחטן".
לסיכום, לדעתי ניתן לומר, בצער, כי הגם שהחוק הוא צעד בדרך הנכונה, עדיין אין בו כדי לפתור את הבעייתיות שהוצגה בתחילת כתבה זו.