מאת: עו"ד שי רוה, הכתבה פורסמה בגלובס ב-14/11/05
במחלוקת שהגיעה לדיון בפני ועדת הערר המחוזית של מחוז ת"א, נדון ערר על החלטת הועדה המקומית אור יהודה-אזור, לאשר תכנית למצללה ("פרגולה") של אחד מבעלי הקרקע המשותפים במגרש שבו קיימים מספר מבנים צמודי קרקע. הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר, למרות התנגדותה של שכנה, בעלים אחר בקרקע. בערר שהגישה השכנה, היא טענה באמצעות עו"ד שי רוה והשמאי צבי רון, כי הועדה המקומית לא היתה רשאית לאשר את הבינוי המוצע, משום שלא מדובר במצללה על פי החוק, ומשום שלפני אישור ההיתר, לא אושרה תכנית בינוי, וזאת בניגוד לתכנית המתאר הדורשת הגשת ואישור תכנית בינוי על ידי הועדה המקומית, כתנאי למתן היתר. הועדה המקומית טענה, שמדובר במצללה, שהיא בגדר בנייה פעוטה וזניחה, שלגבי בנייה כזו, אין צורך באישור תכנית בינוי כתנאי מוקדם.
ועדת הערר קיבלה את טענות העוררת, בקובעה קביעה עקרונית, כי הצורך באישור מוקדם של תכנית בינוי, חל על כל בנייה שהיא, כולל בניית מצללה, או אלמנטים נוספים המשפיעים על התכסית בקרקע. כדברי הועדה: "אכן, ייתכן ויהיו מצבים בהם ניתן יהיה לפטור את מבקש ההיתר מלהכין תכנית בינוי (באם המדובר בשינוי פנימי בדירה, או בשינויים קלים בחזות המבנה), אולם אין לעשות זאת, כאשר מבוקשת תוספת בנייה המגדילה את התכסית במקום."
ועדת הערר גם דחתה את טענת הועדה המקומית, בדבר מניעות של העוררת לטעון את הטענה בדבר הצורך באישור תכנית בינוי כתנאי מוקדם להיתר. טענה זו הועלתה על רקע מתן היתר לעוררת לבנייה קודמת בקרקע. ועדת הערר שבה והדגישה את העיקרון, לפיו, בהליכי תכנון, לא חל עיקרון ההשתק המקובל במשפט האזרחי: "הטענה כאילו חל על העוררת השתק, מאחר והיא קיבלה היתר ללא תכנית בינוי, אינה יכולה לעמוד. העובדה כי הוועדה המקומית טעתה בדבר, אינה יכולה ואינה צריכה לחייב אותה להמשיך באותה טעות. ההפך הוא הנכון – עליה לתקן את הטעון תיקון, בהקדם האפשרי."