מאת: עו"ד שי רוה, הכתבה פורסמה בהארץ The Marker ב- 19/8/05
מבוא
בשנים האחרונות מתרבות עסקאות בנחלות חקלאיות במושבי עובדים. במיוחד באיזור מרכז הארץ, הפכו הנחלות, "החקלאיות" לכאורה, לנכס מקרקעין אטרקטיבי לאילו המחפשים אפשרות לבניית בית גדול או מספר בתים על מגרש גדול, כאשר הזמינות של נכסים כאלו במסגרת העירונית הרגילה היא כמעט אפסית.
בעסקאות אלו, בדרך כלל, הקונה של הנחלה החקלאית אינו חקלאי כלל ועיקר. הוא מחפש מגורים בתנאים המתאימים לו ביישוב כפרי.
זכויות חבר מושב שיתופי מסוג מושב עובדים בנחלתו, מוסדרות במסגרת הסדר הידוע כ"משטר הנחלות". הגם שמדובר בהסדר אנכרוניסטי, לא נצפה בעתיד הנראה לעין שינוי בהסדר זה. העסקאות המבוצעות כיום בנחלות אלו שונות באופיין מעסקאות העבר שצפה ההסדר, עובדה היוצרת אי התאמה בין המסגרת המשפטית של העסקה, לבין מהותה של העסקה בפועל. גם כתוצאה מכך, עסקת מכר הזכויות בנחלה, מורכבת במנגנון הביצוע שלה בכלל, ובמנגנון המיסוי בפרט.
הזכויות הנרכשות והרישום
המסגרת הרישומית בהקשר זכויות חבר מושב עובדים בנחלתו יכול שתהיה מסוגים שונים. במקצת המושבים, כבר נרשמה חכירה ישירה לטובת החבר על החלקה שבה מצוי בית המגורים של החבר במושב (חלקה הידועה כחלקה א'). בחלק ממקרים אלו מדובר בהסכמי חכירה שנערכו בשעתו עם הקק"ל ובחלק מהמקרים תקופת החכירה שבהם הסתיימה. בדרך כלל הזכויות בחלקות האחרות שבנחלה אינן מוסדרות במסגרת הסכם חכירה.
במרבית המקרים, למתיישבים אין כל זיקה רישומית, "בטאבו", לנחלה או לחלק ממנה, והזכויות מוסדרות חוזית.
ישנם מושבים שבהם ההסדר החוזי הוא של הסכם תלת – צדדי (הידוע בשם "הסכם משולש") בין מינהל מקרקעי ישראל, לבין הסוכנות היהודית לארץ ישראל, לבין המושב השיתופי, כשברקע הסכמי התיישבות בין המושב לבין הסוכנות ובין החברים. במסגרת ההסכם התלת-צדדי, המושב היא בת רשות של הסוכנות, (הקרויה בהסכם "המיישבת") לגבי "משבצת המושב" וחברי המושב הם ברי רשות של בת הרשות לגבי חלקים במשבצת, לבין הסוכנות.
ישנם מושבים שבהם הסוכנות אינה צד להתקשרות, וההסדר החוזי הוא של הסכם דו צדדי בין המינהל למושב.
לפיכך זכויות המושב והחבר במקרקעין יכול שיהיו מסוג חכירה, או רק זכות חוזית במסגרת הסכם משולש או דו-צדדי, מצב מורכב מאוד, שונה מהותית ממצב רישומי רגיל הצפוי לרוכש בית צמוד קרקע במגזר עירוני, ונדרשת לצורך הטיפול בעסקת הרכישה, מומחיות מיוחדת של עורך הדין המטפל בעיסקה.
קבלת הרוכש כחבר באגודה ומשמעותה
מי שרוכש נחלה מתקבל גם כחבר במושב.
זכויות המושב והחבר זה כלפי זה, ובין החברים לבין עצמם מוסדרות בבסיסן בתקנון האגודה השיתופית – תקנון המושב. את מערכת יחסים זו יש לבדוק גם לנוכח הסכמים פרטניים שייתכן כי קיימים בין הצדדים הנ"ל, וכן על בסיס נוהג הקיים במושב.
לפיכך, עורך הדין המטפל בעסקה, נדרש גם למומחיות בתחום אגודות שיתופיות.
בהתחשב בכל הנ"ל, בעסקת מכר הזכויות בנחלה שבמושב, נוסף מכר הזכויות החוזיות של החבר, בעל הנחלה, בהקשר המושב (למשל זכות למכסות חקלאיות, או זכויות חוזיות) למכר הזכויות בנוגע לקרקע של הנחלה החקלאית. לגבי חלקה א' – מדובר בקרקע שיוחדה לנחלה. גודלה משתנה ממושב למושב – והיא בדרך כלל בת מספר דונמים. לגבי חלקה ב' – מדובר בקרקע המוצמדת לנחלה לצורך העיבוד החקלאי. בדרך כלל חלקה זו גדולה יותר מחלקה א', ואין בה זכויות לבנייה למגורים. במסגרת הנחלה כלולות בדרך כלל גם זכויות במסגרת חלקות משותפות לחברי המושב או חלקם הידועות כחלקות ג' המיועדות אף הן לעיבוד חקלאי.
הצורך באישורי המינהל והמושב ולעיתים- הסוכנות
העסקה דורשת את אישור המושב וגם את אישור המינהל. במושבים שבהם ההתקשרות היא עדיין בהסכם משולש, יש צורך להסדיר גם את מישור היחסים מול הסוכנות היהודית.
מיסים והיטלים
בשל מורכבות העסקה למעשה כל מערכת מיסוי המקרקעין, על כל מורכבותה, רלוונטית לגבי העסקה.
במישור מכר הזכויות בנחלה עצמה, המכר חייב במס שבח ומס מכירה אצל המוכר. המוכר יכול לקבל פטור חלקי ממס לגבי הזכויות המהוות דירת מגורים, בתנאים מסויימים. הקונה חייב במס רכישה בשיעורים מיוחדים החלים על משק חקלאי. המכר חייב גם במ.ע.מ, שכן מכר חלק הנחלה שאינו בית המגורים ושיש בו פעילות חקלאית, מהווה מכר של "עסק חקלאי". בנוסף, יתכן והממכר יחוייב בהיטל השבחה, לפי הכללים הרגילים של חוק התכנון והבניה. כל מכר של נחלה מחוייב גם בדמי הסכמה למינהל, לפי כללי המינהל. היטל ההשבחה ודמי ההסכמה מהווים הוצאה לניכוי בחישוב מס השבח. עינינו הרואות כי מדובר במערכת מורכבת מאוד של מיסוי מקרקעין שנדרשת לה מומחיות מיוחדת.
במישור מכר הזכויות הקשורות לחברות במושב, באופן עקרוני, בהעדר נסיבות מיוחדות, תראנה רשויות המס את "מכר" זכויות החברות במושב כעסקה הונית החייבת במס רווח הון במסגרת פקודת מס הכנסה (יש מקום לטענה כי אין כאן מכר משום שהחבר המוכר פודה את זכויותיו במושב והקונה מקבל מהמושב זכויות חדשות. לכך תהיה השפעה לגבי מיסוי המוכר).
סיכום
עסקת מכר זכויות בנחלה חקלאית במושב עשויה להתפס אצל הצדדים כעסקה פשוטה, שכן הצדדים רואים אותה כמכר של בית צמוד קרקע, בכפר. בפועל מדובר בעסקה מורכבת ביותר, הדורשת מומחיות מיוחדת בייעוץ ובביצוע, בנוגע למנגנון העסקה בכלל, ולנושא המיסוי בפרט.