מן העיתונות

גרים ופטורים


מאת: עו"ד שי רוה, הכתבה פורסמה בכלכליסט 3/06/09


כך נימנע מטעויות נפוצות במיסוי מקרקעין בעת קניית או מכירת דירה


האם ברכישת חלק מדירת מגורים יש להפעיל את מדרגות המס על השווי המלא של הדירה הנמכרת, ולהכפיל את התוצאה בחלק היחסי שנמכר? זה מה שדורשת רשות מיסוי מקרקעין – אבל התשובה הנכונה היא "תלוי את מי שואלים".
במרץ האחרון, למשל, דחתה ועדת הערר לעניין מס שבח ערר שהגיש רוכש דירה על חיוב במס רכישה (וע 001025/07). לעומת האפשרות שהצגנו בתחילה הציג הרוכש אפשרות שבה יוכפל החלק היחסי שנמכר בשווי הדירה, ושמדרגות המס יוטלו רק על התוצאה. התוצאה המתקבלת שונה, כמובן: הרוכש התעלם מהלכת לויט, הקובעת שישי לחשב את שווי המס לפי השווי המלא של הדירה הנמכרת ולהכפיל באחוזי הרכישה, והופתע מתכנון המס השגוי.
מיסוי מקרקעין הוא כר נרחב לטעויות שעלולות להסב הפסדים ניכרים – סכומים שהיו נחסכים בתכנון מס נכון ואפילו בלא תכנון מורכב, אבל מתוך שימת לב להוראות החוק, לפסיקה ולהנחיות רשויות המס. הבעיה עולה בייחוד בעסקאות שהצדדים מחשיבים "פשוטות", דוגמת מכירת דירה כאשר המוכר או הרוכש מחליטים שלא להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום המיסוי. להלן בקצרה כמה מהמכשלות הנפוצות במכירת דירת מגורים, וכיצד להימנע מהן.
כאשר מבקשים פטור ממס, יש להשתמש בסעיף הפטור הנכון, ולחשוב לטווח ארוך. טעות נפוצה, למשל, היא להשתמש בפטור בגין דירת מגורים יחידה (סעיף 49ב (2) לחוק מיסוי מקרקעין), כאשר יש אפשרות לקבל פטור בגין מכירה של פעם בארבע שנים (סעיף 49 ב (1)).הבעייתיות היא שהמוכר "שורף" את הפטור המגיע לו אחת לארבע שנים: אילו היה מבקש פטור אחת לארבע שנים קודם שהשתמש בפטור למכירת דירת מגורים יחידה, היה יכול, לו הייתה לו עוד דירה המוגדרת כדירת מגורים יחידה, למכור אותה בפטור ממס מיידי (וזאת אם לא מכר דירת מגורים יחידה אחרת), המגיע לו בגין מכירת דירת מגורים יחידה.
יש להתחשב בעקרון התא המשפחתי, הרואה בכל חברי התא המשפחתי מוכר אחד. מוכרים רבים מתעלמים מכך שבני זוגם או ילדיהם הלא נשואים שגיליהם פחותים מ – 18 ניצלו פטורים שונים, ובעצם המוכר עצמו נחשב למי שניצל את אותו פטור.
יש לבדוק את ההיסטוריה של רכישת הדירה. לדוגמה מה מוכרים רבים שקיבלו בירושה דירה ממוריש שהיה בעל דירת מגורים אחת (כלומר היה זכאי לפטור בגין המכירה לו היה בחיים), מבקשים פטור בגין מכירה אחת לארבע שנים – זאת במקום פטור בגין דירת מגורים מזכה שהתקבלה בירושה, שלו הם זכאים.
כאשר הדירה התקבלה במתנה, יש לבדוק תקופות ההקפאה בחוק מיסוי מקרקעין. התעלמות מהתקופות עלולה להוביל לחיוב במס, בעוד המתנה עד חלוף התקופה עשויה להקנות פטור.
בדירת מגורים שהושכרה, כאשר לא מתבקש פטור, ובייחוד כאשר הדירה הושכרה בפטור ממס או במסלול המס המופחת (10%), יש להביא בחשבון פחת – גם אם זה לא נוכה בהשכרת הדירה.
במכירת חלק מהדירה, חשוב לזכור שניתן לקבל פטור ממס במכר כל זכויות המוכר בדירה המהווה רק חלק מהדירה עצמה: לעומת זאת, במכירת חלק מהזכויות, כאשר המוכר אינו מוכר את כל זכויותיו בדירה, אי אפשר לקבל פטור.

לסיכום, מומלץ שבכל עסקת מקרקעין ייוועץ המוכר בעורך דין בקיא עוד בטרם סיכום העסקה, יציג את פרטי הדירה ופרטי עסקאות אחרות שביצע – וימנע טעויות שעלולות לעלות ביוקר