מן העיתונות

תמ"א 38 - לאחר התיקון לחוק המקרקעין


מאת: עו"ד בועז רוה ועו"ד טל מתוק, הכתבה פורסמה ב"דעות", דה-מרקר נדל"ן 15/2/08


ביום 21/1/08 אושר התיקון לחוק המקרקעין בהיבטים המתייחסים לחיזוק בתים משותפים בפני רעידות אדמה כחלק מיישום הוראות תמ"א 38.
תמ"א זו, הינה תוכנית מתאר ארצית לעידוד חיזוק בניינים קיימים, שהיתר הבניה שלהם הוצא לפני 1980, וזאת ע"י הענקת זכויות בנייה נוספות (דירות נוספות על גג הבניין, או הרחבת הדירות הקיימות) לבעלי הדירות בבנין. הרעיון שמאחורי הוראות התוכנית הוא לאפשר לבעלי דירות שידם אינה משגת, לממן את עלויות חיזוק הבניין הקיים, באמצעות מכירת זכויות הבנייה הנוספות ליזם או לקבלן, בתמורה לביצוע עבודות חיזוק.
החוק החדש משנה את המצב החוקי הקיים, וכיום בעל דירה, לבדו, אינו יכול למנוע את המכירה של זכויות הבנייה הנוספות. די ברוב של שני שליש מבעלי הדירות כדי לבצע את המכירה.
אם אתם בעלי דירה בבנין שנבנה לפני 1980, רגע לפני שאתם מתקשרים עם קבלן שיבצע עבודות חיזוק ובניה של דירות נוספות או הרחבת הקיימות, כדי שתעיינו בעצות שליקטנו עבורכם:
כדאי לכנס אסיפה של בעלי דירות שבה ייקבע מתווה להתקשרות עם הקבלן. כדאי לבחור נציגות מבין בעלי הדירות שתנהל את המשא ומתן מול הקבלן, ותוכל לקבל החלטות בהתאם למתווה שאושר לה.
חשוב להיעזר ביועצים כבר בשלב המשא ומתן, זאת על מנת שתוכלו להעריך כראוי (הן מהבחינה המסחרית והן מהמשפטית) את הצעת הקבלן. תנו ליועצים שלכם לבחון את הצעת הקבלן/יזם, ולתת הערות למפרט הטכני ולנוסח החוזה. יש לשאוף לכך ששכר היועצים שלכם ישולם מכיסו של הקבלן.
עדיף שבמהלך עריכת החוזה עם הקבלן, יהיה לבעלי הדירות ייצוג משפטי נפרד. אנו ממליצים שלא להסתמך על עורך הדין של הקבלן, אשר מייצג אינטרסים מנוגדים, בדרך כלל, לאלו של בעלי הדירות.
נציגות בעלי הדירות, צריכה להיעזר הן ביועץ משפטי והן במפקח בניין, גם במהלך ביצוע העבודות עצמן, כדי לוודא שהעבודות מבוצעות בהתאם לחוזה ולשביעות רצונם של בעלי הדירות. הייעוץ המשפטי גם יסייע לבעלי הדירות בהתמודדות עם קשיים ו/או מחלוקות, שהם עשויים להיתקל בהם בהמשך.
על הקבלן להיות קבלן רשוי, בסיווג המתאים לעבודות המבוקשות, אשר מחויב לפעול בהתאם להוראות החוק. על הקבלן למנות מנהל עבודה, שזהותו אושרה על ידי מפקח העבודה האזורי. בכך הינכם מגנים על עצמכם, מפני תביעות אזרחיות ופליליות, לרבות במקרה של תאונת עבודה.
במקרה של בניית דירות נוספות בבנין, הקבלן עימו הנכם מתקשרים, מעוניין מטבע הדברים למכור את הדירות שייבנו בגג הבניין, מהר ככל הניתן. מכירת הדירות על ידי הקבלן, בטרם הושלמו העבודות שהוזמנו ממנו, חושפת אתכם כבעלי דירות לסיכון כפול במקרה שבו הקבלן נכנס להליכי פשיטת רגל או פירוק. כבעלי הדירות תישארו בלא העבודות שהזמנתם, ובנוסף, תידרשו להתמודד עם תביעות מצד רוכשי הדירות של הקבלן, שטוענים כעת לזכויות בבניין. כדי למנוע מצב שכזה, יש לעמוד על קבלת בטוחות מתאימות מהקבלן, להגדיר את מעמד הקבלן כבר רשות בבנין, ולוודא שאין לו זכות עכבון.
יש לדאוג לכך שהקבלן ייתן אחריות מלאה לעבודות, בהתאם להוראות חוק המכר (דירות). יש לדרוש מהקבלן, בנוסף לכך, גם ערבות כספית – ערבות בדק – שתעמוד בתוקף לפחות עד לתום שנה ממועד סיום הבנייה.
עליכם גם לדרוש מהקבלן עריכת כל הביטוחים המתאימים, בהתאם להוראות יועץ הביטוח של נציגות בעלי הדירות.
לסיכום, באם החלטתם, כבעלי דירות, לבצע שיפוץ או בנייה נוספת בבניין, כנגד מכירת זכויות בנייה לפי תמ"א 38, דעו כי המדובר בהחלטה שביצועה אינו עניין של מה בכך. החלטה כזו, מחייבת ליווי מקצועי ומחשבה מעמיקה בטרם ההתקשרות עם יזם/קבלן, וזאת כדי להקטין את הסיכונים הכרוכים בכך, וכדי למנוע סכסוכים עתידיים שיעכבו את הבנייה ויעלו לכם כסף רב.