מן העיתונות

עושים סדר במבוך המיסוי


מאת: עו"ד שי רוה,  הכתבה פורסמה בידיעות אחרונות ב- 10/10/05


 קיים בלבול רב בציבור, לעיתים אפילו בקרב העוסקים בנושא המקרקעין, בנוגע למיסים, היטלים ואגרות במסגרת עסקת מקרקעין. אין ספק שבלבול זה, נובע, בין היתר, מכך שרבים הם המיסים וההיטלים, הם נובעים מחוקים שונים, חלים בהקשרים שונים ומוטלים על צדדים שונים לעסקה.
אין כוונתה של כתבה זו למצות את התחום שיש להותירו בידי אנשי מקצוע העוסקים בדבר, ובהם עורכי דין, רואי חשבון, ושמאי מקרקעין. הכוונה היא רק ליצור מילון מושגים בסיסי, תוך סיווג המיסים וההיטלים לקטגוריות קלות יותר להבנה וזיכרון – לנוחות המשתמש, שאינו איש מקצוע.
סיווג שיקל על ההבנה, הוא סיווגם של המיסים וההיטלים לפי החלתם על העסקה, לעומת החלתם על הנכס, שלגביו מבוצעת העסקה. סיווג נוסף הוא, לפי החלת התשלום על המוכר, מצד אחד, או על הקונה, מצד שני:
מס רכוש, ארנונה עירונית, והיטלים כולל היטל השבחה, חלים על הנכס שלגביו מבוצעת עסקת מכר המקרקעין.
מס שבח, מס מכירה, מס רכישה ומע"מ, חלים על העסקה למכר הזכויות במקרקעין.
כשבוחנים את התשלומים החלים על הנכס, נשוא העסקה, אזי התשלומים החלים על הנכס עד למועד העסקה, חלים באופן עקרוני על המוכר, והתשלומים לאחר מכן על הקונה.
לגבי תשלומים החלים בשל העסקה, מס שבח, מכירה, ומע"מ, חלים על המוכר ומס רכישה על הקונה.
החלוקה הזו היא חלוקה מנחה בהתאם להוראות החוקים, אולם, כמובן, שניתן להסכים במסגרת הסכם המכר על חלוקה אחרת, וכמובן שמדובר בעיקרון כללי שאינו מדוייק. למשל, כשמדובר על חלוקת החיובים החלים על נכס מסויים לפני העסקה ואחרי העסקה, צריך לדייק במועד הרלוונטי במסגרת העסקה – לעיתים, המועד הרלוונטי הוא מועד חתימת החוזה, לעיתים, המועד של מסירת ההחזקה בנכס, ולעיתים, המועד של העברת הזכויות ואף הרישום בנכס לשם הקונה.


נביא פה התייחסות קצרה לכל אחד מהמיסים והתשלומים והקשור בהם – בגדר מילון מונחים מקוצר:


"חוק מיסוי מקרקעין" – החוק המרכזי העוסק במיסוי עסקת מקרקעין. בעבר, נקרא בפי העם "חוק מס שבח". החוק והתקנות על פיו, הם המקור להטלת החיוב במס השבח, מס המכירה, ומס הרכישה.


"מס שבח" – מס החל על המוכר במכר זכויות במקרקעין, כאשר המס חל על השבח, היינו מדובר במס על הרווח שבין שווי הרכישה ושווי המכירה, בהפחתת ניכויים שונים. בעסקאות מסויימות יש פטור ממס השבח – מלא או חלקי, ובעסקאות מסויימות, תשלום מס השבח נדחה בתנאים מסויימים. הפטור הידוע ביותר לציבור הרחב, הוא הפטור במכר דירת מגורים. בנושא זה, רב הבלבול ורבות הטעויות, אפילו של עורכי דין. מה שחשוב להדגיש הוא, שאין לסמוך, בעניין זה, על ידע אישי או על הזיכרון, יש לבדוק את הזכאות לפטור במכר, של מה שנקרא היום "דירת מגורים מזכה", תוך היוועצות עם עו"ד לפני ביצוע העסקה (ואגב, הביטוי השגור בציבור "דירת יחיד" – הוא רק ביטוי – אין לו שום משמעות).


"מס מכירה" – מס החל על המוכר במכר זכויות במקרקעין, כאשר המס הוא, מס על שווי המכירה, לפי אחוזים, היינו מדובר במס מחזור. גם כאן, בעסקאות מסויימות קיימים שיעורי מס מיוחדים ו/או פטור בתנאים מסויימים. מכר דירת מגורים מזכה, פטור ממס מכירה.


"מס רכישה" – מס החל על הקונה במכר זכויות במקרקעין, כאשר המס הוא, מס על שווי הרכישה, לפי אחוזים, היינו מדובר במס מחזור. גם כאן, בעסקאות מסויימות קיים פטור מלא או חלקי ממס בתנאים מסויימים. לגבי דירת מגורים, יש מדרגות מיוחדות למס רכישה.